LCA STUDIO LEGALE: I DATA CENTER TRA MERCATO, DUE DILIGENCE E INVESTIMENTI
Al 34mo Forum di Rapallo l’incontro one to one di Orsola Torrani (partner di LCA Studio Legale) con Francesca Zirnstein (Scenari Immobiliari)
In occasione del 34mo Forum Scenari di Rapallo, si terrà l’incontro one to one di Orsola Torrani, partner di LCA Studio Legale, con Francesca Zirnstein, Direttrice Generale di Scenari Immobiliari.
Nel corso del dialogo saranno approfondite le prospettive di sviluppo dei data center in Italia, una nuova asset class all’incrocio tra mercato immobiliare, infrastrutture digitali ed energia. La crescita del cloud e, soprattutto, dell’intelligenza artificiale sta aumentando la domanda di capacità computazionale e la necessità di nuove infrastrutture digitali.
Per il real estate questo fenomeno introduce un paradigma diverso rispetto ai prodotti tradizionali. Il valore dell’asset non dipende soltanto dalla location, ma dalla disponibilità di energia, dalla connettività digitale, dalla scalabilità del progetto e dal permitting. Anche la due diligence cambia prospettiva: alle tradizionali verifiche urbanistiche, castali e ambientali, si affiancano l’analisi della capacità e dei tempi di connessione alla rete elettrica e della vicinanza alle sottostazioni di alta tensione di Terna e alla fibra.
Orsola Torrani, partner di LCA Studio Legale commenta: “Un data center non è soltanto un immobile tecnologicamente avanzato, ma un’infrastruttura energetica e digitale che richiede, sin dalla scelta dell’area, di integrare urbanistica, energia, connettività, autorizzazioni e sostenibilità. Nei data center il megawatt conta almeno quanto, se non più, del metro quadrato”.
Saranno inoltre esaminate le recenti novità normative che segnano un’evoluzione significativa nel riconoscimento strategico dei Data Center per la competitività dell’Italia. Il procedimento unico rappresenta un passaggio chiave, integrando in un unico percorso autorizzativo il data center e le relative opere di connessione di utenza. Alla maggiore certezza sul fronte autorizzativo deve tuttavia accompagnarsi la prevedibilità dei tempi di effettiva disponibilità della potenza richiesta.
Orsola Torrani prosegue: “Per l’investitore è decisivo il time-to-market: non basta sapere quando il progetto sarà autorizzato, occorre poter prevedere quando la potenza richiesta sarà effettivamente disponibile”.
Francesca Zirnstein, Direttrice Generale di Scenari Immobiliari aggiunge: “I data center stanno assumendo un ruolo sempre più rilevante nel mercato immobiliare, perché coniugano innovazione tecnologica, infrastrutture ed energia. Perché l’Italia possa attrarre e consolidare nuovi investimenti sarà fondamentale creare condizioni certe per lo sviluppo dei progetti, conciliando disponibilità di potenza, sostenibilità e rapporto con i territori. Solo attraverso una pianificazione integrata sarà possibile trasformare la crescita della domanda in un’opportunità concreta per il Paese”.
Un’attenzione particolare sarà dedicata alla sostenibilità come componente della progettazione e del percorso autorizzativo. Migliorare l’efficienza energetica, limitare il fabbisogno idrico, favorire le fonti rinnovabili e recuperare aree industriali dismesse significa ridurre gli impatti del progetto, favorirne un migliore inserimento nel territorio e una maggiore bancabilità.
Proprio il rapporto con i territori rappresenta una delle sfide emergenti del settore. La crescente attenzione dell’opinione pubblica richiede un confronto anticipato e trasparente con amministrazioni e comunità locali, fondato sulla corretta conoscenza degli impatti e delle misure previste per mitigarli. L’accettabilità di un progetto dipende anche dalla capacità di considerare le esigenze del territorio sin dalle prime fasi della progettazione.
In questo scenario, l’Italia e, in particolare, Milano possono svolgere un ruolo importante nel mercato europeo dei data center. Trasformare l’interesse degli investitori in nuovi progetti dipenderà dalla disponibilità di siti sviluppabili, infrastrutture energetiche adeguate e tempi prevedibili. Una sfida che coinvolge operatori, investitori, utility, amministrazioni pubbliche e territori.